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VACIERO

El Tribunal supremo permite reducir la renta fijada en arrendamientos de locales de negocios como consecuencia de la crisis económica

La arrendataria en su argumentación probó ante las distintas instancias judiciales que en la fecha en que se celebró el arrendamiento (año 1999) vivía un momento de importante expansión, a lo que se unía el auge urbanístico de la zona en que se ubicaba el inmueble; circunstancias ambas que habían sido determinantes para la formalización del contrato y la determinación de la renta.

Sin embargo, a partir del año 2009, la situación habría cambiado radicalmente para la arrendataria, debido a la crisis económica, que provocó una caída en el sector hotelero de un 42,3% en la zona de Valencia, cierre de hoteles y renegociaciones de renta de los contratos en vigor.

Los argumentos anteriores han dado lugar a que el Tribunal Supremo, en la referida Sentencia nº591/2014, haya entendido aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” y haya concluido que, tratándose de un contrato de arrendamiento de larga duración, habiéndose acreditado la significativa caída de la demanda del sector, la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la arrendataria, resulta procedente la reducción de la renta pactada en un 29%, tal y como habían propuesto sus periciales, de cara a restablecer el equilibrio contractual entre las partes.

Lo anterior implica que el Tribunal Supremo ratifica su interpretación más flexible de los presupuestos de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” (interpretación iniciada con la Sentencia nº 333/2014, de 30 de junio), dejando de entender que la misma ha de ser empleada sólo en casos “excepcionales”. El Alto Tribunal sentencia que la crisis económica que se viene padeciendo, dada su inusual gravedad, puede constituir un hecho sobrevenido e imprevisible que haya alterado las circunstancias existentes en el momento de formalizarse el contrato y haya producido una desproporción entre las prestaciones de las partes (en el caso analizado, porque el arrendador seguía percibiendo una renta elevada muy alejada a la de mercado, mientras que, por el contrario, a la arrendataria su actividad hotelera le estaba generando pérdidas continuadas). Y ante tal desproporción, el Tribunal Supremo ve correcto “reequilibrar el contrato”, en aquellos casos en los que resulte posible como el que estamos analizando, o, incluso, proceder a su resolución.

Si bien es cierto que esta solución dada por el Tribunal Supremo, que, en resumen, normaliza la posibilidad de alterar lo pactado en un contrato a raíz de hechos ajenos e imprevistos al mismo, puede considerarse como “justa” atendiendo a la actual situación económica, no es menos cierto que plantea una enorme inseguridad jurídica en el campo de los arrendamientos de local de negocio.

Efectivamente, acogiéndose a esta doctrina, los arrendatarios de locales de negocio podrán acudir a los tribunales solicitando reducciones de la renta que vienen satisfaciendo (e incluso resoluciones), amparándose en la crisis económica, siempre que el contrato suscrito haya sido anterior a la misma y siempre que demuestren que dicha crisis ha tenido una incidencia importante en su negocio, pasando éste de ser lucrativo a generar pérdidas o nulo margen de beneficio.

Lo anterior que, reiteramos, puede generar una avalancha de demandas atendiendo, tristemente, a la mala marcha de muchos negocios como consecuencia del actual panorama económico, choca con el principio de seguridad jurídica que proporciona la necesaria conservación de los contratos y de los compromisos recogidos en los mismos, entre ellos, aspectos claves como la duración y renta de los arrendamientos. Quizás no hay que olvidar que en el campo de los arrendamientos de local analizados, los arrendatarios son empresarios que, previamente a la firma, realizan el correspondiente estudio de mercado, asumiendo con ello las consecuencias y riesgos inherentes a su toda actividad empresarial.

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