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VACIERO

Situación actual del mercado de suelo y naves industriales en Asturias

Alejandro García Villanueva
Senior Manager Vaciero Corporate

En este artículo haremos una aproximación a las grandes cifras del mercado asturiano del suelo industrial, centrándonos sobre todo en el suelo industrial urbanizado listo para ser ocupado, pero teniendo también una mirada en perspectiva del suelo en desarrollo o en proceso de gestión.

Respecto a los grandes propietarios y gestores de suelo industrial en Asturias pasaremos a detallar sus principales activos en venta o en gestión. Así lo haremos con Sogepsa (de capital mixto público y privado), Hunosa (capital público dependiente de la SEPI, Sociedad Estatal de Participaciones Industriales), Zalia, Sepes (Sociedad Pública Empresarial de Suelo), etc.

1.Coyuntura económica y demanda de suelo en Asturias

Asturias ha transitado en el período 2008 a 2014 por la peor crisis de decrecimiento de PIB de los últimos 50 años, con un descenso del 9.89%, muy por encima de la media nacional del 5,87%.

1.1 Evolución de la demanda: Evolución de las inversiones netas en activos materiales según rama de actividad

Este índice que publica SADEI nos da una idea del deterioro que han sufrido los programas de inversiones en activos de las empresas asturianas.

Aquí se incluye todo tipo de inversión desde suelo, naves, maquinar

Han pasado de representar en 2008 un total de 1.584 millones euros netos, a en el año 2014 solamente 195 millones euros netos, en una caída continuada que acumula un 88%, al ritmo del 15% anual.

1.2 Evolución de la demanda: Pérdida de potenciales demandantes por pérdida de tejido empresarial

Independientemente de los potenciales demandantes de suelo como grandes operadores logísticos nacionales e internacionales, empresas multinacionales con base o filiales en Asturias y resto de España, el otro perfil significativo es la empresa asturiana de tamaño medio.

De ese tipo de empresas entre 3 y 200 trabajadores han desaparecido en Asturias un total de 3.651 empresas, lo que supone desde 2008 que marcó el máximo histórico, una pérdida del 26% del total. De ese total, 45 eran empresas de 100 a 199 trabajadores (caída del 34%).

Desde 2008 el nivel de empresas objetivo asturianas (posibles demandantes) ha caído en Asturias en más de 3.651 empresas, más de un 26%, algo que necesariamente perjudica en la búsqueda de potenciales interesados.

1.3 Evolución de la demanda de suelo industrial

Si seguimos la evolución estadística de los m2 totales a construir para edificaciones no residenciales desde 1995 podemos observar cómo se comportaba la oferta (proyecto,  licencia y obra) respecto de la demanda real.

Así podemos distinguir un primer período que va desde 1995 hasta 2001 de claro crecimiento propugnado por el mercado y las administraciones para desarrollar suelo industrial, obtener licencias de construcción. Se llega al récord de licencias para 457.000 m2 en 2001. Este período es el posterior a la crisis de 1993 a 1995 y claramente seguía un proceso de crecimiento de PIB y expansión económica.

En el período 2002 a 2008, el tirón de la oferta sigue fuerte con desarrollos de suelo tanto públicos como privados que generan nuevo producto en el mercado tanto de suelo urbanizado  como de naves terminadas, pero la demanda va respondiendo de forma menos alegre. Periodo estable pero consigue hacer crecer el parque de naves de forma sostenida. La media son 200.000 m2 al año.

Desde 2008 hasta 2013 y siguientes son los años de la Gran Recesión: Han caído al mínimo las licencias para locales comerciales y naves industriales  y  por extensión la superficie nueva ha marcado el mínimo histórico en 2013(último año con datos agregados): sólo se entregaron 24.000 m2 edificados nuevos en 155.000 m2de suelo.

2.La oferta de suelo industrial y sus precios en Asturias     

2.1 Precio de venta del suelo por ofertantes

Tanto con información propia como del entorno medio del mercado, el precio medio de testigos de mercado está en 41 euros/ m2 urbanizado, excluyendo la oferta de suelo de empresas de capital público.

Los precios de ofertantes públicos cercanos son los siguientes:

  • Sogepsa: están ofertando suelo urbanizado de 90 y 100 €/ m2 en la Lloreda, para parcelas de pequeño tamaño.
  • Sepes: están por encima de 90 €/m2 en la zona cercana de Gijón, con varias licitaciones de parcelas que han resultado desiertas.
  • Hunosa: en zonas a 40-60 km está muy cercana a ese precio (desde 40 €/m2) con la complejidad de que oferta financiación alternativa a las empresas que inviertan allí.

En primer lugar cabe reseñar que no existe un registro público fiable con información actualizada de suelo industrial disponible para ocupar. Pero podemos afirmar que según los cálculos de la Consejería de Economía, en Asturias existen ahora 29 polígonos con más de 600 parcelas a la venta.

Teniendo en cuenta los datos públicos, el suelo industrial disponible sobrepasa los 3.500.000 m2, repartidos entre:

  • Sogepsa: tiene disponibles para la venta más de 410 parcelas en 2.477.998 m2. Parcelas por zonas: Gijón (120), Castropol (104), Grado (36), Ribadesella (36) y polígono de Bobes (114).
  • Hunosa: gestionará más de un 1.000.000 de m2 de suelo industrial, de los cuáles 186.000 m2 de ellos están ya urbanizados y listos para la venta a empresarios, con precios de venta entre 40 y 79 €/m2.
  • Zalia: primera fase para más de 708.000 m2 ya urbanizados y disponibles, unas 60 parcelas aproximadamente.
  • Otros propietarios privados, ayuntamientos, SEPES (más de 100.000 m2), etc.

2.2. Información de mercado a través de testigos de venta de naves

La manera más fiable para ver la repercusión o valor actual del suelo industrial en Asturias es hacer la extrapolación del valor del suelo urbanizado en una venta real de una nave.

Esto nos permitiría hacer una comparativa real para la toma de decisión de una inversión de una empresa que quiere instalar su nueva planta logística o productiva.

Según los datos conocidos de forma directa de las últimas operaciones asesoradas, intermediadas o financiadas de clientes propios o bancos con los que colaboramos, la repercusión de precio de mercado medio en la zona central de Asturias de m2 de suelo industrial urbanizado está en 41€/ m2.

La repercusión de la construcción de las naves (209 €/ m2) está por debajo del coste de reposición, lo que confiere al suelo en general un valor residual, o nulo, hasta que se terminen las liquidaciones de producto. El precio medio de venta conjunto de suelo y nave está en 261€/ m2 (cifra similar al coste de reposición, lo que limita el valor del suelo).

Si en la muestra tomada eliminamos los dos datos extremos de precio, el más alto y el más bajo, la referencia de precio medio de venta del m2 es de 41 €/ m2 (media truncada) lo que nos da idea de consistencia.

Como precios de referencia de contraste tenemos este anuario publicado por los Registradores de la propiedad de España, donde podemos observar que en Asturias para el año 2014 (último año del cuál tenemos datos publicados) el precio medio de naves industriales ha sido de 323 €/ m2.

2.3. Información de mercado a través de testigos de alquiler de naves

Otra de las vías habituales para obtener el valor en propiedad de los activos en rentabilidad es a través de la capacidad de generar rentas de alquiler. Éste es un mercado aún más opaco que el de las compraventas (ya que éstas al menos se inscriben en el Registro de la propiedad, y suelen ir con tasaciones y financiación).

Con operaciones reales de naves alquiladas para y por clientes del despacho, según los datos conocidos de forma directa de las últimas operaciones asesoradas, intermediadas o financiadas de clientes propios o bancos con los que colaboramos, la cifra de referencia para el alquiler de naves industriales de más de 3.500 m2 en Asturias en operaciones de 2015 está en 1,2 €/m2/mes .

Si se toma este dato para llevarlo a un dato anual y  se descuenta al tipo de rentabilidad que admiten los inversores,  según los informes de consultoras a nivel nacional, (entorno del 7% actualmente) se obtienen estos datos de estimación de repercusión de suelo + nave, nave y suelo, con una media de valoración de suelo capitalización el rendimiento al 7% de 41 €/m2.

El cálculo sería 1,2€/m2multiplicado por 12 meses, nos da 14,4€/m2 , si lo descontamos a una tasa de rentabilidad del 7%, estaríamos valorando la nave alquilada en 206€/m2, un importe ya de por si inferior al coste de reposición de la propia construcción de la nave, lo que implica asignar un valor al  suelo cercano a 0 euros o negativo.

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