Búsqueda en los contenidos de la web

Darse alta y baja en el boletín electrónico

 
 
VACIERO

TRIBUNA. Las verdades sobre la dación en pago a los bancos

La crisis ha azotado fuertemente España. Y lo sigue haciendo. Muchas familias han visto no solo cómo perdían sus casas, sino también cómo se quedaban atrapadas en un laberinto de deudas insostenibles, procedentes precisamente de los préstamos hipotecarios suscritos para la adquisición de esos mismos inmuebles.

Viviendas compradas a precios muy superiores a su valor real, consecuencia de la burbuja inmobiliaria, que junto con el enorme crecimiento del paro, ha traído como resultado un notable aumento de las ejecuciones hipotecarias, algo prácticamente desconocido en nuestro país antes de la llegada de la crisis.

El pasado 5 de septiembre, el Instituto Nacional de Estadística publicaba, no obstante, un dato esperanzador que confirma la tendencia positiva del último año: en el segundo trimestre de 2017, las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual bajaban un 56,8% respecto al mismo trimestre del año anterior.

Según datos de los registros de la Propiedad, del total de las 13.605 ejecuciones hipotecarias iniciadas en este segundo trimestre (lo que supone un descenso del 20% respecto al primero), 2.788 corresponden a vivienda habitual.

Es lógico que en este contexto, en el que además se ha imputado a los bancos parte de la culpa, surja el debate de la conveniencia o no de introducir en nuestro derecho, de manera obligatoria, la dación en pago de la vivienda hipotecada, es decir, la entrega al acreedor hipotecario (banco) de la vivienda en vez de devolver el préstamo, que quedaría así totalmente extinguido.

Tanto en su formulación voluntaria (por acuerdo entre las partes) como necesaria (de forzosa aceptación por el acreedor), la dación en pago era ya conocida en el derecho romano. Se atribuye a Julio César el precedente de la dación en pago forzosa en un contexto excepcional (estaban inmersos en una guerra). Posteriormente, con un sentido más próximo al actual, al basarse en razones humanitarias, las 'Novelas' de Justiniano concedieron a determinados deudores (Iglesia y algunas agrupaciones de carácter benéfico y social) la posibilidad de utilizar la dación en pago para saldar sus deudas.

Lo que mucha gente no sabe es que la dación en pago existe en España. En efecto, la legislación hipotecaria prevé que banco y cliente pueden pactar en la escritura de préstamo hipotecario que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, dejando libre el resto del patrimonio del deudor. Otra cosa es la conveniencia o no de proponer esta cláusula al banco o las previsibles dificultades con que el consumidor se encontraría para que fuera aceptada.

Lo que no prevé la ley es la dación en pago necesaria o forzosa fuera de muy concretos supuestos, previstos en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, cuyos requisitos y ámbito de aplicación hacen muy limitada su utilización.

Con todo, nuestros tribunales han dictado algunas sentencias que acogen la dación en pago forzosa en favor del deudor, basándose en la doctrina del abuso del derecho y enriquecimiento injusto por parte de la entidad bancaria, equilibrio entre los contratantes y protección del consumidor, actos propios del banco (al aceptar el valor de tasación del inmueble), o la situación excepcional de crisis ('clausula rebus sic stantibus' o cambio sobrevenido de las circunstancias). A pesar de que estas sentencias han tenido una enorme repercusión, son minoritarias, y no se prevé que en el actual marco normativo esta doctrina vaya a consolidarse.

Es cierto que los consumidores merecen ser protegidos. Pero no es menos cierto que endurecer las condiciones de los desahucios por falta de pago de las hipotecas, facilitar sin límites las daciones en pago y, en general, adoptar medidas excesivamente protectoras de los intereses de los prestatarios conlleva, por el contrario, encarecer las condiciones de las hipotecas y dificultar el acceso a las mismas en perjuicio del consumidor. Son las reglas del mercado. Nos guste o no.

Encontrar el equilibrio no es fácil. Generalmente, la cuestión se resuelve mediante la actuación de fuerzas opuestas. Pero hay que tener cuidado. En este país tendemos con demasiada frecuencia a pasar de un extremo a otro, y no siempre se logra el equilibrio. Con razón advertía el pasado 28 de julio José Antonio Álvarez, consejero delegado de Banco Santander, que “si la balanza se desequilibra para un lado o para otro, acaba teniendo repercusiones negativas”. El problema es cómo se ve la balanza desde uno y otro lado. Y determinar dónde se encuentra el equilibrio.

*Javier Goizueta es abogado y socio director de Vaciero, firma española de referencia en asesoramiento legal a empresas. Desde 1993 hasta 2014 ha sido abogado en Cuatrecasas, Director en el área legal de KPMG, y 'general counsel' de Gamesa en Latinoamérica. Ha dado clase de Derecho Civil y Mercantil en diversas universidades y másteres jurídicos.

 << 

MADRID

C/ Príncipe de Vergara, 12, 3ºB
28001 Madrid
T. 915 76 58 67
F. 914 26 83 27
correo_arroba_vaciero.es
Cómo llegar

OVIEDO

C/ Caso, 3 (Montecerrao)
33006 Oviedo
T. 985 96 31 83
F. 985 96 37 03
correo_arroba_vaciero.es
Cómo llegar

MADRID

C/ Príncipe de Vergara, 12, 3ºB - 28001 Madrid
T. 915 76 58 67 - F. 914 26 83 27 · Cómo llegar

OVIEDO

C/ Caso, 3 (Monte Cerrao) - 33006 Oviedo
T. 985 96 31 83 - F. 985 96 37 03 · Cómo llegar