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VACIERO

¿Tiene el vigente proceso de ejecución hipotecaria los días contados?

El Diario Oficial de la Unión Europea publicó el pasado 28 de marzo de 2014 la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. A tal respecto, señala en su artículo 42 como plazo máximo para su transposición y entrada en vigor el día 21 de marzo de 2016.

Atendiendo a lo expuesto, el proceso de ejecución hipotecaria conocido hasta ahora tiene los días contados, y es que España se sitúa en la recta final para que le venza el plazo para transponer la citada Directiva. La misma trae aparejados una serie de cambios  fijando uno de sus puntos de mira en el proceso de ejecución hipotecaria. En este sentido, y dadas las importantes consecuencias que tiene el mismo para la estabilidad financiera, la Directiva trata de establecer medidas necesarias para garantizar que los prestamistas se muestren razonablemente tolerantes y hagan todos los esfuerzo razonables para resolver la situación antes de iniciar el procedimiento de ejecución.

Dichas medidas tienen como objetivo la posibilidad de hallar soluciones que tengan en cuenta tanto las circunstancias prácticas como las necesidades del consumidor, y además, en aquellos supuestos en los que la deuda no quedase saldada al término del procedimiento de ejecución, los Estados miembros deberán velar por garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para evitar el endeudamiento a largo plazo.

Ahora bien, en cuanto a lo anteriormente trascrito, una de las grandes incógnitas aún por resolver es la relativa al término “razonablemente tolerantes” y su aplicación práctica en nuestro país. Llegados a este punto cabe traer a colación el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual, fija como límite para iniciar la ejecución hipotecaria el impago de al menos tres plazos mensuales de incumplimiento o de un número de cuotas tal que suponga que el deudor haya incumplido su obligación por al menos el equivalente a dichos tres meses –límite que no ha estado exento de discrepancias tanto doctrinales como jurisprudenciales-.

Por otra parte, y en aras a dar cumplimiento a las más que reiteradas peticiones por parte de nuestros Tribunales, quizás dicho término acerque a las entidades prestamistas a la necesidad de –previo al inicio del procedimiento de ejecución- acudir a mecanismos extrajudiciales como la mediación o conciliación previa en el caso de posibles impagos.

En todo caso, habrá que esperar a la transposición de este término a la normativa española y al resto de los Estados miembros para saber con más certeza qué consecuencias tendrá en el proceso de ejecución hipotecaria.

No obstante, y lo que si podemos sacar en claro en relación a esta citada “tolerancia”, es la obligación impuesta a las entidades prestamistas en el artículo 18 de la Directiva, en el cual, obliga a los empleados de dichas entidades a llevar una evaluación de solvencia previa a la concesión de la solicitud de financiación cuyo resultado deje entrever la futura capacidad del deudor para cumplir con sus obligaciones –ello no quiere decir ni que el resultado positivo implique la concesión automática ni que dicho resultado vaya a garantizar el futuro cumplimiento del deudor-. La misma debe ser llevada a cabo con la mayor diligencia profesional posible ya que podría llegar a requerirse al empleado de la entidad que demuestre que ha empleado la necesaria diligencia debida con el fin de asegurarse que el solicitante tenía la capacidad de pago suficiente con la información facilitada por éste. En caso de que dicha evaluación resulte negativa habrá que informar al cliente del motivo de su denegación.

Otro de los aspectos relevantes de la Directiva objeto de análisis es la limitación a los intereses de demora. Y es que, lejos de fijar un criterio concreto, se prohíbe los recargos por impago que excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago. En este sentido, si bien la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ya limitó los intereses de demora objeto de reclamación no pudiendo exceder estos tres veces del interés legal del dinero debiendo los mismos devengarse únicamente sobre el principal pendiente de pago, la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 consideró que “el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones”.

A la vista de lo expuesto, esta novedosa Directiva persigue crear un mercado común de créditos hipotecarios que se sustente en dos pilares fundamentales como son el alto nivel de protección de los consumidores y la concesión responsable del crédito por parte de las entidades prestamistas. No obstante, habrá que estar a la espera de lo que suceda en los próximos 15 días pero lo cierto es que las entidades prestamistas deberán ir preparándose para afrontar las nuevas reformas citadas.

 

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