Novedades de la limitación del alquiler aprobada por el Gobierno
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06 abr 2022
Análisis de las medidas de carácter inmobiliario relacionadas con los contratos de arrendamiento aprobadas en el Real Decreto-Ley 6/2022.
FUENTE: Equipo de profesionales de Vaciero
AUTOR: Vaciero
El Real Decreto-Ley 6/2022 establece limitaciones en la actualización de las rentas de viviendas, con arreglo al Índice de Garantía de Competitividad.
Los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU celebrados por grandes tenedores de vivienda, que deban actualizar la renta entre el 31 de marzo y el 30 de junio, la actualización de renta queda limitada al variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
La justificación de esta limitación extraordinaria del incremento de la renta es que la actualización con Índice de Garantía de Competitividad (enero 2022 es de 2,02%) “ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad”, que el Índice de Precios al Consumo ha (febrero 2022 7,6 %), lo por lo que “de manera coyuntural, ha dejado de ser una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos.”
Se trata, por tanto, de una medida extraordinaria por razones coyunturales, por ello tiene duración temporal, que se ha fijado actualmente hasta el 30 de junio de 2022, pero que no podemos descartar que se dicten prórrogas, si la situación de guerra e incremento de IPC se prolonga.
¿Qué arrendadores están obligados a aplicar esta limitación a la renta?
El gran tenedor que tenga pactado un mecanismo de actualización (i.e. IPC) que dé lugar a un incremento más alto que el IGC.
Se considera gran tenedor a los efectos de esta norma la persona física o jurídica que sea titular de (a) más de diez viviendas (cualquiera que sea la superficie total de estas viviendas) (b) o un número de viviendas inferior a diez con una superficie construida de más de 1.500 m2.
Si el gran tenedor tiene parte de las viviendas vacías, en precario, ocupadas ilegalmente, o los arrendatarios están en mora, sigue siendo gran tenedor y le aplica la limitación de la actualización de rentas.
Así, veamos cuando y como opera la limitación de renta:
Si el arrendador es gran tenedor le aplica esta limitación máxima en la actualización. Es decir, si pacto un mecanismo de actualización (i.e. IPC General ) que da lugar a un importe de renta más alto que el IGC, se aplica el IGC. Si del mecanismo de actualización de renta pactado resulta una renta actualizada más baja que la resultante del IGC, se estará al mecanismo pactado entre las partes.
Si el arrendador NO es gran tenedor, se estará al mecanismo de actualización de rentas pactado, aunque la renta actualizada resultante sea superior a la incrementada según el IGC. Hay que tener en cuenta que con arreglo a la LAU; si no se prevé actualización de rentas (por error o falta de asesoramiento) la renta no se actualiza.
Si se prevé la actualización de rentas, pero no el mecanismo de actualización de renta (por error o falta de asesoramiento) la LAU establece que se el IGC
¿Qué arrendamientos están sujetos a esta limitación de renta? El arrendamiento de viviendas sujetas a la LAU, cuya renta deba ser actualizada en el periodo 31 de marzo al 30 de junio de 2022.
Es decir, se aplica a todos los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU (sea vivienda habitual o no). No aplica al alquiler de temporada (i.e. viviendas turísticas).
Aplica tanto a la actualización de la renta de la vivienda como a los trasteros y las plazas de garaje cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2 LAU). Pero si un gran tenedor arrienda trasteros y/o garajes a clientes que no son arrendatarios de vivienda en el mismo edificio, entendemos que ese garaje o trastero no estaría sujeto a la limitación de renta.
Todos los arrendatarios de vivienda sujeta a la LAU se benefician de esta limitación, también el arrendatario persona jurídica (i.e alquiler para empleados o Directivos) o el arrendatario de renta antigua, o por debajo de mercado, o al arrendatario moroso.
Si existen otras circunstancias que permiten al arrendador elevar la renta. ¿aplica la limitación del IGC? No
Esta limitación entendemos que aplica solo a la actualización de renta anual, no al incremento de renta que tenga su origen en otra causa. Así, realizar obras de mejora, permitirá incrementar la renta en los términos pactados, o en su defecto con arreglo a la previsto en la LAU. El incremento de hasta el 20% previsto en la LAU, entendemos que no estará sujeto al límite del IGC, porque tiene otra causa.
Más información:
Lorudes Barriuso
Directora del Área de Derecho Inmobiliario de Vaciero
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